Hitta hjälp med totalentrepenad

Totalentreprenad samlar normalt ansvar för projektering och utförande hos entreprenören, som också samordnar underentreprenörerna inom uppdraget. Det betyder inte att alla arbeten automatiskt ingår eller att beställaren saknar egna skyldigheter.

Det är också viktigt att skilja på entreprenadform och upphandlingsform. Totalentreprenad beskriver ansvaret för projektering och utförande. Generalentreprenad beskriver att beställaren anlitar en entreprenör som i sin tur knyter underentreprenörer till sig. När generalentreprenaden är en utförandeentreprenad ligger projekteringsansvaret hos beställaren. Läs mer om skillnaden hos Boverket.

Om du är byggherre har du fortfarande ansvar enligt plan- och bygglagstiftningen för att åtgärden uppfyller gällande krav. Det ansvaret är skilt från entreprenörens avtalade uppdrag. Se Boverkets information om byggherrens ansvar.

Totalentreprenad kan passa vid nybyggnation, tillbyggnad, större ombyggnad eller projekt där bygg-, mark- och installationsarbeten behöver samordnas. Det är ett upplägg att överväga om du vill samla kontakten hos en avtalspart och minska din egen samordning mellan utförare.

Har du redan färdiga projekteringshandlingar kan generalentreprenad med ansvar för utförandet också vara ett alternativ. Utgå från vilka handlingar som finns, vilka beslut som återstår och vilket ansvar du vill lägga på entreprenören.

För stöd med styrning, uppföljning och kommunikation kan projektledning vara relevant.

Projektering och utförande är centrala delar av totalentreprenad, men uppdragets omfattning behöver preciseras. Be entreprenören ange vad som ingår, vad som är tillval och vad som ligger utanför avtalet.

Gå igenom följande moment:

• Projektering: lösningar, handlingar och samordning av dessa.
• Planering: tidplan, budgetuppföljning och samordning av underentreprenörer.
• Produktion: byggarbeten, kvalitetssäkring och egenkontroller.
• Inköp och logistik: material, leveranser och arbetsmoment.
• Etablering: exempelvis skydd, bodar och avfallshantering.
• Kontroller och överlämning: slutkontroll, dokumentation och garantier.

Markarbete, schaktning, grundläggning och VA-arbeten är projektspecifika delar som behöver avtalas. Precisera även behov av dränering, anslutningar, mängder och gränser mot andra arbeten.

Be också om besked om arbetsmiljörollerna i just ditt projekt. För privatpersoner som anlitar en entreprenör som självständigt styr hela arbetet beskriver Konsumentverket att entreprenören ansvarar för arbetsmiljön. För andra beställarförhållanden behöver ansvarsfördelningen bedömas utifrån projektets upplägg; Arbetsmiljöverkets föreskrifter reglerar flera aktörers skyldigheter.

Ett tydligt underlag hjälper entreprenörerna att räkna på samma uppdrag. Samla följande innan du begär offerter:

• Mål och omfattning: vad du vill bygga eller ändra och vilket resultat du vill uppnå.
• Ritningar, skisser och mått: bifoga det som finns och ange vad som återstår att projektera.
• Materialnivå: önskad standard för exempelvis ytskikt, fönster, kök och bad samt särskilt viktiga krav.
• Platsens förutsättningar: åtkomst, parkering, marknivåer och befintliga installationer.
• Mark och infrastruktur: kända behov av dränering, grundarbeten, anslutningar eller anläggningsarbete. Beskriv även tidigare markåtgärder som du känner till.
• Tidsram: önskad start och färdigställande samt hur flexibel du är.

Skicka samma underlag till samtliga entreprenörer och be dem redovisa vilka antaganden de gör där uppgifter saknas.

Kostnaden påverkas av projektets storlek och komplexitet, konstruktion, installationer, materialval och standard. Markförhållanden och åtkomst är också viktiga: extra schaktning, grundarbeten eller dränering kan påverka kalkylen. Även tidsplan, risker och entreprenörens ansvar för projektering och samordning påverkar priset.

Jämför offerterna post för post:

Post	Vad behöver framgå?
Omfattning	Arbeten och leveranser som ingår.
Undantag	Delar som ligger utanför uppdraget.
Tillval	Innehåll och pris för önskade tillval.
Fast pris	Vilka delar det fasta priset omfattar.
À-priser eller reglerbara delar	Pris per enhet och hur slutkostnaden beräknas.
Mängdantaganden	Kalkylerade mängder, exempelvis schaktvolymer.
Riskposter	Osäkerheter och förutsättningar som kan påverka kostnaden.
Indexjusteringar	Om priset kan justeras och enligt vilka villkor.
Tidplan	Start, milstolpar och färdigställande.
Betalningsplan	När betalning ska ske och vad den kopplas till.

Be om förtydliganden om offerterna bygger på olika mängder, materialval eller avgränsningar. Ett lägre totalpris är inte direkt jämförbart med ett högre om uppdragen skiljer sig åt.

Bedöm hur företaget planerar att genomföra uppdraget, inte bara priset. Be en byggentreprenör redovisa:

• Referenser från liknande projekt: vilka arbeten företaget utförde och vilket ansvar det hade.
• Projektorganisation: vem som är projektledare eller platschef och hur uppföljningen sker.
• Underentreprenörer: vilka som anlitas och hur deras arbete kvalitetssäkras.
• Försäkringar och garantier: vad som gäller för uppdraget och hur fel och efterarbete hanteras.
• Dokumentation: vilka egenkontroller och handlingar du får vid överlämningen.

ÄTA betyder ändrings- och tilläggsarbeten. Kom före byggstart överens om hur ändringar ska beskrivas, prissättas och godkännas skriftligt. Be att både kostnad och påverkan på tidplanen redovisas. Tydliga underlag och rutiner gör ändringar lättare att följa upp, men innebär inte att de kan undvikas helt.

För dig som anlitar företaget som konsument rekommenderar Konsumentverket skriftliga överenskommelser om omfattning, pris, betalning och tid. Där finns även vägledning om Hantverkarformuläret för främst reparation och ombyggnad samt ABS för uppförande och tillbyggnad av en- eller tvåbostadshus. Företag och föreningar omfattas inte av konsumenttjänstlagen på samma sätt.

När du har jämfört offerterna, be den entreprenör du överväger att anlita att klargöra återstående skillnader och frågor. Stäm av att dina krav, valda tillval och överenskomna avgränsningar finns med i avtalet – tillsammans med prisvillkor, tidplan och betalningsplan.

Använd checklistan som en sista genomgång innan du går vidare.